华润置地的烦恼：利润降至五年最低

地产行业利润下滑已成为各大房企的普遍现象，新晋“利润王”华润置地也无法独善其身。8月28日，华润置地披露2024年上半年业绩报告。财报显示，2024年上半年，华润置地营业收入依然保持增长趋势，录得总营收791.3亿元相较2023年同期的729.7亿元，增长了8.4%。然而，在营收增长的背后，一个不容忽视的事实是，华润置地的盈利能力正逐渐减弱。

财报显示，2024年上半年华润置地实现毛利176.3亿元，同比下降5.85%；综合毛利率22.3%，较去年同期下降3.4个百分点。

综合毛利率的下降主要还是受到开发销售业务毛利率下降的影响。2024年上半年，华润置地开发销售业务毛利率仅为12.4%，相较于2023年同期的17%，下降4.6个百分点。

事实上，近年来，华润置地的毛利率呈逐步下滑趋势。2020—2023年中报显示，华润置地的综合毛利率分别为33.53%、31.34%、26.94%以及25.66%。

华润置地管理层曾公开表达“有利润的营收增长和有现金流的利润”经营策略，但现实表现并不如预期。

2024年上半年，华润置地股东应占溢利为102.53亿元，同比大幅下降25.37%。这也是自2020年以来，华润置地五年内录得的最差利润表现。

合硕机构首席分析师郭毅表示，受到房地产行业深度调整的影响，房地产开发的高利润时代已经结束，回归常态，房企合理布局、精益投资、精细运营才是根本。

从收入贡献上看，开发销售业务依然是华润置地的核心业务，但目前该业务正经历市场挑战。2024年上半年，华润置地实现签约额1247亿元，同比下降26.7%；实现签约面积521万平方米，同比减少25.7%。

为了对抗逆周期，华润置地最近几年也积极打造“第二增长曲线”。2024年上半年，华润置地购物中心租金收入达94.8亿元，同比增长9.7%。华润置地旗下82个在营购物中心实现零售额916.2亿元，同比增长21.9%。华润万象生活实现营业收入79.6亿元，同比增长17.1%；实现核心净利润17.7亿元，同比增长24.2%。

截至2024年6月30日，华润置地投资物业土地储备面积为928万平方米，权益面积为651万平方米。其中，商业土地储备面积679万平方米，占比73.2%，在建及规划中购物中心46座。

而与之对应的，在投资拿地方面，华润置地则选择了“收缩”。2024年上半年，华润置地以总地价256亿元增持了11宗土地储备，新增总计容建筑面积202万平方米。而在2023年同期，华润置地曾以总地价1023亿元(权益地价705亿元)增持了35宗土地储备，新增总计容建筑面积高达797万平方米。

较低的融资成本，让华润置地近两年有了“逆势扩张”的标签，但大规模扩张同样对华润置地构成不小的债务压力。截至2024年6月30日，华润置地总借贷2511.3亿元，持有银行结余及现金为1183.3亿元，公司股东应占权益为2665.2亿元，净有息负债率为33.6%，加权平均债务融资成本为3.24%。有息负债总额中，约26%的有息负债将于一年内到期。