政府主导、市场化运作，盘活存量房产—— 房地产金融政策加力优化

广东省深圳市持续推进城中村住房规模化品质化改造提升，打造了元芬村等新型宜居人文社区。图为深圳市龙华区元芬村，改造后的青年公寓外立面。　　新华社记者 毛思倩摄

　　中国人民银行近期宣布设立3000亿元保障性住房再贷款。6月12日，在中国人民银行举行的保障性住房再贷款工作推进会上，中国人民银行行长潘功胜表示：“设立保障性住房再贷款，有利于通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给，助力推进保交房工作及城市房地产融资协调机制。”

　　以市场化方式推动去库存

　　为消化存量房产和优化增量住房，中国人民银行日前宣布，拟设立3000亿元保障性住房再贷款，按照“政府主导、市场化运作”的思路，由中国人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　这3000亿元保障性住房再贷款的利率为1.75%，期限1年，可展期4次。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。中国人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

　　中国人民银行副行长陶玲表示，这项政策是中国人民银行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化方式实现多重目标。一是加快存量商品房去库存。地方国有企业在银行支持下，市场化参与收购已建成未出售商品房，可以推动商品房市场去库存。二是加快保障性住房供给。收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能够更好满足工薪收入群体的住房需求。三是助力保交楼和“白名单”机制。房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。

　　中国人民银行货币政策司司长邹澜介绍，城市政府应综合考虑当地情况自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体可根据项目的区位、品质、价格，自愿选择是否参与配售配租。房企结合自身资金压力与收购价格谈判情况等，自主决定是否出售商品房，不能强买强卖。金融机构按照风险自担、商业可持续原则，自主决定是否向地方国企发放相关贷款。

　　确保政策落地见效

　　如何从机制上确保3000亿元保障性住房再贷款政策落地见效？

　　收购主体上，一个城市政府选定不超过2家地方国有企业作为收购主体，选择的国有企业及所属集团不得为政府融资平台，且应符合商业银行授信要求。

　　收购对象上，中国人民银行明确严格限定为房企已建成未出售商品房，对不同所有制房企一视同仁，要求资产负债和法律关系清晰，严格把握所收购商品房户型、面积标准。

　　收购用途上，收购的商品房定向用于保障性住房，需符合国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》要求。

　　资金用途上，地方国企获得的贷款资金要单列账目、单独核算、专款专用、封闭管理，房地产企业出售所得资金先依法偿还本项目债务，仍有结余的，可用于归还集团从本市其他未建成项目抽调的预售资金，或用于建设其在本市的未完工项目。

　　如何确保以需定购？邹澜表示，制定保障性住房收购和配售配租相关管理办法时，要摸清需求，遵循以需定购原则。要动态掌握保障性住房需求底数，合理确定配售或租赁对象、价格和分配计划等，在锁定需求的前提下，科学确定可用作保障性住房的商品房房源及收购价格。

　　优化金融支持

　　2023年2月，中国人民银行设立了租赁住房贷款支持计划，支持郑州、重庆、天津、济南等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。

　　目前，相关试点已取得一定成效——济南累计购置租赁项目53个，房源3.05万套，商业银行发放贷款金额64.43亿元；天津收购租赁住房项目11个，涉及房屋2663套，发放专项贷款36.9亿元；重庆于首批收购项目签约仪式上签约项目6个，涉及房屋27.86万平方米……

　　邹澜表示，考虑到租赁住房贷款支持计划与新设再贷款的支持领域有较多交集，且将于2024年末到期，为做好政策衔接，将把租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理。保障性住房再贷款政策文件印发后，原来的租赁住房贷款支持计划就不再实施，已发放贷款的利率和期限保持不变，其1000亿元额度包含在保障性住房再贷款3000亿元额度之内，且8个试点城市的政策与全国政策保持一致。

　　今年6月7日召开的国务院常务会议明确提到，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。业内人士分析，此次房地产金融政策加力优化，将持续巩固金融对实体经济的支持。